– شناخت ضوابط اجتماعی مأثر بر ساخت مجتمع زیستی

این ضوابط بر تاثیر مجتمع ها در فضای شهری به ویژه چشم اندازهای خیابانها و فضاهای باز شهری، مناظر و مرایای شهری و خط آسمان در شهر توجه دارد و ضوابط مربوط به احداث ساختمان بلند مرتبه در ارتباط با بافت پیرامونی آن را مشخص می نماید. همچنین تاکید می کند که ساختمان بلند مرتبه نباید در بین ساختمانهای مسکونی با ارتفاع کم احداث شود، زیرا موجب از بین رفتن نور و آفتاب کافی و دید ساختمانهای همجوار می شود و به علاوه موجب اشراف به آن ساختمانها نیز می گردد. در نبود ضوابط منطقه بندی و تعیین حوزه هایی که در آنها ساختمانهای بلند مرتبه می توانند احداث شوند ضوابط مساحت قطعه،سطح اشغال و ارتفاع باید رعایت گردد.

۴-۶-۴-مقررات تفکیک اراضی

مقررات تفکیک اراضی در مقیاس طرح توسعه و عمران لازم است که بر حسب سرعت توسعه شهر و تحولات اجتماعی – اقتصادی هم در طرح های تفصیلی ، هم طرح های آماده سازی و هم در مقاطع زمانی مشخص شود . این مقررات ، زمینه و چارچوب لازم را برای طرح های بعدی فراهم می کند .

۴-۶-۵-تفکیک اراضی مسکونی

مقررات تفکیک اراضی مسکونی در مقیاس طرح توسعه و عمران به ارائه حداقل مساحت اراضی مسکونی ویلایی و آپارتمان های تا چهار طبقه محدود می شود و برای مجتمع های آپارتمانی بلند مرتبه بایستی پس از مشخص شدن ضرورت های اجتماعی ، اقتصادی و شهری ، مقررات تفکیک اراضی بر حسب مورد در طرح های بعدی مشخص شود . بنابراین :

• حداقل تفکیک زمین برای واحدهای مسکونی ویلایی با تراکم کم ۱۸۰متر مربع توصیه می شود .
• حداقل تفکیک زمین برای واحدهای مسکونی ویلایی با تراکم متوسط ۳۰۰متر مربع توصیه می شود .
• حداقل تفکیک زمین برای واحدهای مسکونی آپارتمانی تراکم زیاد و زیاد ویژه ۶۰۰متر مربع توصیه می شود .

۴-۷-دسترسیها و تأثیرات ترافیکی مجتمع ها

این ضوابط تأثیرات ترافیکی بناهای مختلف از جمله مجتمع های زیستی را بررسی می نماید. در این ضوابط مقررات و نوع کاربری های مجاز می توانند در اطراف راه های مختلف شهری استقرار یابند و همچنین ضوابط دسترسی برای وسایل نقلیه موتوری،دوچرخه،پیاده و وسایل نقلیه اضطراری،بارگیری و باراندازی تعیین شده و به علاوه مشخصات هندسی راه های اتصالی، ورودی و خروجی پارکینگ نیز تعیین گردیده است.

۴-۸-رعایت حقوق همسایگی و همجواری

حقوق همسایگی و همجواری در ارتباط با مجتمع ها عبارتند از:جلوگیری از نور و دید،اشراف،رعایت ایمنی ساختمانهای مجاور در زمان اجراء رعایت ایمنی ساختمانهای مجاور از نظر زلزله،مزاحمتهای ناشی از به خطر افتادن مسائل زیست محیطی مثل آسایش و سروصدا و رفت و آمد پیاده و وسائط نقلیه.

۴-۸-۱-ارتفاع بنا

ضوابط ارتفاع بنا روی چند مورد به شرح زیر تاکید دارد:ایجاد سایه روی ساختمانهای مجاور(سایه افکنی)کاهش نور و از بین بردن دید ساختمانهای مجاور،تناسبات حجمی ساختمان،رابطه ارتفاع بنا و عرض گذرمجاور.

۴-۸-۲-عقب نشینی از حدود زمین

این ضوابط روی موارد زیر تاکید دارد:رعایت عقب نشینی به منظور ارتقای کیفیت فضای شهری و آسان کردن دسترسی وسایل نقلیه موتوری.

در این زمینه سه گونه فضای باز در ارتباط با ساختمانهای بلند ضروری است: فضای بازجلویی،فضای باز پشتی و فضای باز کناری.

۴-۵-۳-نسبت طول به عرض یا بر قطعه

تراکمهای تشویقی در طرح جامع مصوب تراکمهای ساختمانی مسکونی ۱۲۰درصد و ۱۸۰ درصد تعیین شده اند.در نبود نقشه منطقه بندی که مکان مجتمع ها را تعیین نماید،برای بلند مرتبه سازی در قطعات موجود می توان از ضوابط تشویقی استفاده نمود. این تراکم تشویقی با توجه به سقف تراکم پذیری منطقه و نیز مساحت قطعه زمین و سطح اشغال تعیین شده است.

بررسی قابلیت های مجتمع زیستی